Modèle économique
Commission d'une conciergerie Airbnb : quel pourcentage, sur quelle base, et ce qu'elle comprend
« Vous prenez combien ? » est la première question d'un propriétaire, et la première décision d'une conciergerie qui démarre. Derrière le pourcentage se cachent trois questions qui comptent davantage : sur quelle base il s'applique, ce qu'il comprend, et comment il est justifié chaque mois. Cette page les prend dans l'ordre, avec un exemple chiffré.
Les pourcentages que l'on observe
Sur les pages publiques des conciergeries françaises, la commission se situe le plus souvent entre 15 % et 25 % des revenus locatifs, hors taxes. En dessous de 15 %, il s'agit en général d'une offre réduite (gestion des annonces et des messages, sans ménage ni accueil). Au-dessus de 25 %, et jusqu'à 30 % ou 35 %, la formule est dite « tout compris » : ménages, linge, accueil, petites réparations et consommables sont dans le pourcentage. Les grandes villes et les biens haut de gamme tirent vers le haut ; les zones où les séjours sont longs tirent vers le bas, car il y a moins de rotations à gérer pour le même revenu.
Deux autres modèles existent : le forfait mensuel fixe par logement, rare car il ne suit pas la saisonnalité, et le mixte (un petit fixe plus un pourcentage réduit), que certaines conciergeries utilisent pour couvrir leurs coûts en basse saison.
La base de calcul change tout
20 % de quoi ? Trois bases circulent, et un propriétaire qui compare deux conciergeries sur le seul pourcentage se trompe souvent.
- Le prix payé par le voyageur, frais de ménage et commission de la plateforme compris. C'est la base la plus large, donc le pourcentage le plus bas à l'affichage.
- Le revenu versé par la plateforme au propriétaire, c'est-à-dire après la commission d'Airbnb ou de Booking.com. C'est la base la plus courante et la plus facile à vérifier : elle correspond aux virements reçus.
- Le revenu des nuitées seules, hors frais de ménage. Logique quand le ménage est facturé au voyageur et reversé intégralement à la personne qui le fait.
La règle simple : écrire la base dans le mandat, en une phrase, avec un exemple chiffré. Et appliquer la même base chaque mois, sur le relevé.
Ce que la commission comprend, et ce qui est facturé à part
Dans la plupart des mandats, la commission couvre la création et l'optimisation des annonces, la gestion des tarifs et du calendrier, les échanges avec les voyageurs, la coordination des arrivées et des départs, l'organisation des ménages et le relevé mensuel. Trois postes sont le plus souvent en dehors du pourcentage :
- Le ménage, facturé au voyageur via les frais de ménage de l'annonce, et reversé à l'agent d'entretien. Quand la conciergerie garde une marge dessus, il faut l'écrire.
- Le linge (location, blanchisserie), facturé au séjour ou au mois.
- Les consommables et les petites réparations, refacturés au réel, avec un plafond au-delà duquel le propriétaire valide.
Plus la liste de ce qui est « en plus » est longue, plus le pourcentage affiché est bas, et plus le relevé mensuel doit être détaillé.
Un exemple chiffré
Un appartement loué 12 nuits dans le mois à 110 € la nuit, avec 60 € de frais de ménage par séjour sur 4 séjours. Le voyageur a payé 1 320 € de nuitées et 240 € de ménage. La plateforme a retenu sa commission et versé, pour simplifier, 1 300 € au propriétaire.
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Revenu versé par la plateforme | 1 300 € |
| Dont frais de ménage, reversés à l'agent d'entretien (4 × 60 €) | − 240 € |
| Base de commission (nuitées nettes) | 1 060 € |
| Commission de la conciergerie, 20 % | − 212 € |
| Consommables du mois, au réel | − 18 € |
| Net à reverser au propriétaire | 830 € |
Avec le même « 20 % » calculé sur le revenu versé par la plateforme (1 300 €), la commission serait de 260 € et le net de 782 €. Quarante-huit euros d'écart sur un mois, près de 600 € sur l'année : voilà pourquoi la base compte plus que le pourcentage.
Le relevé mensuel, ou la commission expliquée
Ce qui fait accepter une commission, c'est le relevé qui l'accompagne. Chaque mois, le propriétaire doit pouvoir lire : les séjours du mois avec leurs dates et leur plateforme, le revenu brut, les frais de ménage et leur destination, la base et le montant de la commission, les frais au réel avec justificatifs, et le net à reverser. Un relevé qui tient sur une page et qui tombe à date fixe vaut tous les arguments commerciaux. Un relevé en retard ou approximatif est la première cause de rupture de mandat.
Pour se faire une idée sans logiciel, le relevé propriétaire gratuit produit un PDF à partir des réservations Airbnb et Booking.com d'un mois.
TVA et facturation
La commission est une prestation de service : elle se facture au propriétaire, avec TVA si la conciergerie y est assujettie, et sans TVA sous le régime de la franchise en base (la facture porte alors la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI »). Les frais refacturés au réel se passent avec leurs justificatifs. Le détail des obligations dépend du statut de la conciergerie et de celui du propriétaire ; un expert-comptable tranche les cas particuliers, cette page ne remplace pas son avis.
Ce que fait MyHostKit
Dans MyHostKit, la commission se règle par logement, avec sa base, et le bilan propriétaire se génère en un geste à partir des réservations réellement encaissées : séjours, frais de ménage, commission, net à reverser, en PDF à partager ou à consulter sur le portail propriétaire. Les commissions se suivent mois par mois pour la déclaration. La page logiciel de conciergerie montre le reste : missions de ménage à chaque départ, application gratuite pour l'agent d'entretien, channel manager.
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Pas le temps de tout configurer ? Envoyez vos liens d'annonces à contact@myhostkit.com : on installe vos logements pour vous sous 24 h.