Contrat et mandat
Contrat de conciergerie Airbnb : les 12 clauses à vérifier avant de signer
Le contrat entre un propriétaire et une conciergerie Airbnb tient souvent en trois pages, et c'est dans ces trois pages que naissent presque tous les litiges : une commission calculée sur la mauvaise base, un ménage facturé deux fois, un relevé qui n'arrive jamais, une caution que personne ne sait qui garde. Cette page liste les clauses à lire, dans l'ordre où elles comptent, du point de vue des deux parties.
De quel contrat parle-t-on
En France, une conciergerie qui gère la location saisonnière d'un bien pour le compte de son propriétaire agit sous un mandat : elle publie l'annonce, fixe ou applique les prix, encaisse ou fait encaisser, accueille, fait nettoyer, et rend des comptes. Selon que la conciergerie perçoit ou non les loyers, et selon qu'elle rédige ou non l'annonce et les contrats de location, le cadre juridique change (mandat simple de prestation, ou activité d'entremise soumise à la loi Hoguet avec carte professionnelle et garantie financière). Cette page ne tranche pas ce point, qui dépend de chaque situation et mérite un conseil : elle liste ce que le contrat doit dire pour que personne ne soit surpris.
Les 12 clauses, dans l'ordre où elles font mal
| Clause | Ce qu'elle doit préciser | Le piège habituel |
|---|---|---|
| 1. Commission | Le pourcentage, hors taxes ou toutes taxes, et la base : prix payé par le voyageur, revenu versé par la plateforme, ou loyer hors frais de ménage. | « 20 % » sans base : 20 % du brut voyageur et 20 % du net plateforme, c'est 15 % d'écart sur l'année. |
| 2. Frais de ménage | Qui les facture au voyageur, qui les encaisse, qui paie l'agent d'entretien, et s'ils entrent dans la base de la commission. | Le ménage facturé au voyageur, encaissé par la conciergerie, puis refacturé au propriétaire. |
| 3. Frais au réel | Consommables, linge, petites réparations : plafond sans accord, justificatifs joints au relevé. | Des « frais divers » sans justificatif qui grossissent chaque mois. |
| 4. Relevé mensuel | Date fixe, contenu (séjours, brut, ménage, commission, frais, net), délai de versement du net. | Aucune date : le propriétaire relance, la conciergerie rattrape, la confiance s'use. |
| 5. Caution et dégradations | Qui demande la caution (plateforme, conciergerie), qui la garde, qui déclare un sinistre, dans quel délai, et qui supporte la franchise. | Une dégradation découverte après le départ, personne n'a déclaré dans les 14 jours, la plateforme refuse. |
| 6. Plateformes et comptes | Les plateformes utilisées, à qui appartient le compte et l'annonce (avis, historique), et ce qu'il advient à la fin du contrat. | L'annonce et ses 80 avis appartiennent au compte de la conciergerie : le propriétaire repart de zéro. |
| 7. Prix et calendrier | Qui fixe les tarifs, les durées minimales, les périodes bloquées par le propriétaire, et avec quel préavis. | Le propriétaire bloque août par message, la conciergerie avait déjà vendu. |
| 8. Durée et résiliation | Durée, tacite reconduction, préavis, sort des réservations déjà prises au moment de la rupture. | Un préavis d'un mois avec six mois de réservations déjà encaissées. |
| 9. Responsabilité et assurance | Assurance responsabilité civile professionnelle de la conciergerie, assurance du bien côté propriétaire, exclusions. | Un dégât des eaux entre deux séjours, chacun pense que l'autre est assuré. |
| 10. Obligations réglementaires | Qui déclare le meublé en mairie, qui collecte et reverse la taxe de séjour (souvent la plateforme), qui tient le registre si la commune l'exige. | Une commune qui plafonne les nuitées : qui surveille le compteur ? |
| 11. Accès et clés | Nombre de jeux, boîte à clés ou serrure connectée, qui change les codes, qui paie une perte. | Le code de la boîte à clés n'a pas changé depuis deux ans. |
| 12. Données et avis | Qui répond aux avis, au nom de qui, et ce que le propriétaire peut consulter (calendrier, messages, chiffres). | Le propriétaire découvre les avis négatifs trois mois après. |
Côté propriétaire : les trois questions à poser avant de signer
- « 20 % de quoi ? » Faites écrire la base. Sur un bien qui encaisse 30 000 € de loyers voyageurs par an, l'écart entre une commission sur le brut et sur le net plateforme dépasse 500 €.
- « À qui appartient l'annonce ? » Si l'annonce est publiée sur le compte de la conciergerie, demandez une clause de transfert ou de co-hôte, sinon votre historique d'avis part avec elle.
- « Quand reçois-je mon relevé et mon virement ? » Une date dans le contrat vaut mieux que toutes les promesses. Et demandez un accès en lecture au calendrier : vous n'avez plus à appeler pour savoir si la semaine est louée.
Côté conciergerie : ce qui vous protège
- Le préavis et le sort des réservations. Prévoyez que les séjours déjà confirmés à la date de rupture restent gérés et commissionnés par vous, ou rachetés.
- Le plafond de frais sans accord. Il vous évite d'appeler pour une ampoule et protège le propriétaire d'une facture surprise. 50 € ou 100 € par intervention est courant.
- Les blocages propriétaire avec préavis. Un propriétaire qui bloque sans préavis vous fait annuler des séjours vendus, avec pénalités de plateforme : écrivez un préavis et qui supporte les pénalités.
- Le relevé automatique. Plus votre contrat promet un relevé précis à date fixe, plus vous avez intérêt à ce qu'il se calcule seul. C'est la clause la plus souvent promise et la plus souvent manquée.
La signature électronique et le modèle
Un contrat de conciergerie peut se signer électroniquement, comme tout contrat de prestation. Certains logiciels de conciergerie intègrent la signature en ligne ; d'autres non, et un service de signature séparé fait très bien l'affaire pour quelques contrats par mois. Le modèle lui-même doit être relu par un professionnel au moins une fois : les modèles gratuits en ligne mélangent souvent mandat de gestion immobilière et prestation de conciergerie, qui n'ont pas le même régime.
Ce que fait MyHostKit
MyHostKit ne rédige pas le contrat et n'intègre pas la signature électronique. Il fait vivre les clauses 1 à 4 et 12 : la commission se règle par logement avec sa base, le ménage est facturé selon ce que vous avez choisi, le bilan mensuel se calcule seul à partir des séjours réellement encaissés, et chaque propriétaire a un portail avec son calendrier, ses bilans et l'historique. Le détail est sur la page logiciel de conciergerie, et le relevé propriétaire gratuit permet de tester le calcul sans compte.
14 jours d'essai gratuit, sans carte ni engagement.
Pas le temps de tout configurer ? Envoyez vos liens d'annonces à contact@myhostkit.com : on installe vos logements pour vous sous 24 h.